מה היא תמ"א 38?

אילו בניינים כלולים בתמ"א 38

ההטבות הכלולות בתמ"א 38

גגות פרטיים

דמי שכירות

מימון ליועצים

מיסוי

התארגנות לקראת מו"מ עם קבלנים-יזמים



מה היא תמ"א 38?

תמ"א 38 הינה תוכנית מיתאר ארצית שנועדה להביא לחיזוק בניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 מנזקי רעידות אדמה, תוך ניצול עבודות החיזוק לבניית מרחבים מוגנים (ממ"דים) לכל דירה, נושא שחשיבותו הוכחה במיוחד בימים אלה.

הרעיון המרכזי בתוכנית זו הוא, כי לצורך מימון עלויות החיזוק יינתנו זכויות בניה נוספות בבניינים שהתוכנית חלה עליהם. מצד אחד בעלויות חיזוק הבנין ישא הקבלן המבצע את החיזוק, שיקבל את זכויות הבניה של דירות נוספות בבנין, ומצד שני יקבלו הדיירים פיצוי על הענקת הזכויות לקבלן בצורה של חיזוק הבנין, הרחבת דירותיהם ושיפוץ החלקים המשותפים בבנין - חדר מדרגות, מעלית, מחסנים וחידוש מעטפת הבנין. הקבלן מצידו יפוצה כאמור בתוספת בניית דירות נוספות בבנין שיוכל למכרן בשוק החופשי. פרטי התוספות יובאו בהמשך.

תמ"א 38 עברה גלגולים אחדים. תחילתה במתן אפשרות לחיזוק הבנין הישן והרחבת הדירות שבו כנגד תוספת קומה אחת מעל הבנין (תמ"א 38/1). משלא היתה היענות רבה לתוכנית מצד הציבור הוגדל הפיצוי על דרך של הענקת תוספת זכות לבניית שתי קומות ומחצית הקומה מעל גג הבנין וכן סגירת חצי קומה מפולשת. התוכנית גם מאפשרת בחירה בדרך של הריסת הבנין הקיים ובניית בנין חדש במקומו, שיכלול את התוספות המותרות. למותר לציין, כי בכל מקרה רשאים בעלי הדירות לבצע את חיזוק הבנין על חשבונם ללא תוספת בניה על הבנין הקיים, אולם נראה, כי אל מול היתרונות שמעניקה תמ"א 38 אין טעם כלכלי בדרך פעולה זו.


אילו בניינים כלולים בתמ"א 38

תמ"א 38 חלה על כל בנין שנבנה לפני שנת 1980 על-פי תקן הבניה הישן לפני כניסת התקן החדש לתוקף באותה שנה, ואשר לגביהם ניתנה חוות-דעת של מהנדס בנין לפיה נדרש חיזוק הבנין בפני רעידת אדמה. תנאי נוסף הוא, שהבנין, לאחר בנייתו, יהיה בשטח בנוי של לפחות 400 מ"ר.

ייתכן, שניתן יהיה לקבל את הטבות תמ"א 38 גם לגבי בנין שנבנה לאחר כניסת התקן החדש לתוקף אם יוכח, כי נבנה בהיתר לאחר המועד הקובע אך לפי התקן הישן ונדרש חיזוקו בפני רעידות אדמה. זו שאלה עובדתית שניתן לבדקה במחלקת מהנדס הרשות שבתחום שיפוטה נמצא הבנין.

הוראות מיוחדות מתייחסות לבניינים המיועדים לשימור על-פי תוכנית או שיש להם ערך אדריכלי מיוחד. כאשר לדעת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עבודות הבניה לחיזוק הבניינים לפי תמ"א 38 עשויות לפגוע בערכי השימור, יכול שלא יינתן היתר לעבודות החיזוק. הוועדה יכולה גם להחיל על הבנין הוראות שימור גם אם הבנין אינו כלול ברשימת השימור הקיימת בתוכנית המתאר.


ההטבות הכלולות בתמ"א 38

תמ"א 38 מאפשרת תוספות לדירות הקיימות בבנין של עד 25 מ"ר בנוי, מתוכם 12 מ"ר ממ"ד ו-13 מ"ר בחדר נוסף או כתוספות לחדרים קיימים, וכן תוספת של מרפסת-שמש עד לשטח של 12 מ"ר.

התוכנית מאפשרת גם בניה מעבר לקווי הבנין המותרים על-פי תוכנית המיתאר התקפה החלה על המגרש הנדון, אם לא ניתן לבנות את התוספות, או את חלקן, בתחום קווי הבנין הרגילים.

כמו כן ניתן להוסיף מחסן לכל דירה קיימת, מעלית בשטח המשותף ושיפוץ מעטפת הבנין.

כאמור, הפיצוי לקבלן המבצע את תוספות הבניה בא בצורת היתר לבנית שתי קומות טיפוסיות (כולל השטחים שיתוספו לדירות הקיימות) על גג הבנין ועוד חצי קומה על הגג החדש שיווצר, וכן לבנות דירות גן בחצי שטח הקומה המפולשת, אם קיימת בבנין, ומחסנים לדירות החדשות שייבנו. יש לתת את הדעת לכך, שמאחר וקיימת דרישה לתוספת מקומות חניה לפי מספר הדירות החדשות שייבנו, עלולה להיווצר צפיפות רבה במקומות החניה, עד לביטול כמעט מוחלט של גינת הבית.


גגות פרטיים

כאשר גגות הבנין אינם כלולים ברכוש המשותף אלא מוצמדים לדירות, ואף קיימת עליהם בניה, יוצרת עובדה זו כמובן מאליו מגבלה לבניית תוספת קומות. צפוי, שבעלי דירות הגג לא יתנו הסכמתם לבנייה על דירותיהם תוך ויתור על הגגות. במקרה זה הפתרון הוא להעביר את דירותיהם לדירות הגג החדשות שתיווצרנה ודירותיהם הישנות - ללא הגג כמובן, תועברנה לקבלן. כמובן, שבכך הקבלן מפסיד את "הקצפת" שבפרוייקט - דירות הגג, והוא מקבל למעשה דירות ישנות בקומה שמתחת לבניה החדשה. בעיה נוספת היא, שחילופי הדירות יוצרים חבות במיסי שבח ורכישה, ועל כל זאת יש להתגבר.


דמי שכירות

בניית התוספות החדשות לבנין יוצרת בהכרח אי-נוחות לבעלי הדירות הקיימות. הדבר מתבטא בראש ובראשונה בהפיכת החצר לאתר בניה, על כל הסיכונים וההפרעות שהדברים גורמים בזמן הבניה, שאינו קצר - שנה ויותר. כמו כן עשויה להידרש התאמת חדר המדרגות לתכנון החדש ולבניית פיר מעלית, העלולים להפריע משמעותית למתגוררים בבנין ולאלצם להימנע תקופות מסוימות משימוש בדירותיהם.

עקב עבודות הבניה המשתרעות בכל חלקי הבנין מוקף פיגומים, המגיעים לחלונות הדירות הקיימות ולפתחים וכמובן שניצרים מטרדי רעש, אבק ולכלוך, אשר יכול וימנעו מדיירים מסויימים, בעלי צרכים מיוחדים, מלהשתמש בדירותיהם בתקופת הבניה או בחלקה. דיירי הקומה העליונה, שעל גביה מתווספות קומות חדשות, עשויים להידרש לעזוב לזמן מה את דירותיהם, מכיוון שיש צורך לתמוך את תקרת הבית בעת הבניה, ובמקרה של גגות פרטיים בנויים - גם להרוס את הבניה על הגגות.

בשל כל אלה נדרש היזם או הקבלן המבצע לממן את שהותם של לפחות חלק מהדיירים מחוץ לדירותיהם, לחלק מתקופת הבניה או כולה, בדרך של תשלום דמי שכירות לתקופות הדרושות.


מימון ליועצים

כבר בשלב ההתארגנות הראשוני מומלץ, שעורך-דין ילווה את בעלי הדירות בניסוח החלטה המגבשת את נכונותם לצאת למהלך חיזוק הבנין ותמנה נציגות שתפעל בשם הבעלים. נציגות כזו חיונית, שכן בלתי-אפשרי שבכל דבר וענין יטפלו כל הבעלים ביחד.

עורך-הדין שייבחר ייצג את בעלי הדירות בעריכת חוזה ההתקשרות עם היזם או הקבלן המבצע, וידאג לקבלת כל הבטחונות הדרושים כדי להבטיח את השלמת העבודות כמתוכנן, ערבויות, ביטוחים, יפוי כח וכו'. עוד על עורך-הדין ללוות את שלבי תיקון רישומי הבית בפנקסי המקרקעין (טאבו), תוך שמירה על זכויות הדיירים המקוריים.

כדי לשמור על זכויותיהם בצורה הטובה ביותר רצוי שבעלי הדירות הקיימות יקבלו סיוע של בעלי מקצוע בתחומים שונים. ראשית יודגש, כי עורך-הדין הינו עורך-דינם של בעלי-הדירות בלבד, למרות ששכרו משולם על-ידי היזם, ונאמנותו נתונה להם בלבד.

עליהם לקבל ייעוץ וליווי מאדריכל, אשר יבדוק את הצעות היזם לגבי שיפוץ הבית, התוספות והתכנון המיטבי שלהם, וכן יבדוק את המיפרט הטכני של התוספות, הן לכל דירה והן ברכוש המשותף, והכל כדי שיקבלו את מקסימום התוספות וההטבות ומראה הבנין החדש יהיה לטעמם ולשביעות רצונם.

במהלך הבניה רצוי, שיהיה פיקוח של מפקח-בניה מוסמך מטעם בעלי הדירות, אשר תפקידו לבקר בבנין בקביעות בזמן הבניה ולוודא, שהעבודות מבוצעות כהלכתן על-ידי הקבלן. אין להסתפק במנהל העבודה של הקבלן או במפקח שלו או לסמוך עליהם ויש צורך במפקח עצמאי.

שכר טרחתם של כל בעלי המקצוע הללו מסתכם בממון רב, ועל היזם לממן אותם, בהיקף סביר שיוסכם בינו לבין בעלי הדירות.


מיסוי

עסקת הענקת זכויות בניה בקרקע מבעלי-הדירות ליזם הינה עסקת מכירה לכל דבר. בעלי הדירות "מוכרים" ליזם את הזכויות העודפות במגרש, והתמורה ניתנה להם בשווי הביצוע של עבודות חיזוק הבנין ובתוספות בניה לדירותיהם. ברגיל, עסקה כזו חייבת במיסוי של המוכרים, בעלי-הדירות, על הרווח שהם מפיקים מתוספות הבניה. אולם במקרה זה נקבעו פטורים בחוקי המס השונים, וכל עוד לא נעשית חריגה מהתוספות המותרות על-פי תמ"א 38, אין חובת מיסוי.


התארגנות לקראת מו"מ עם קבלנים-יזמים

מאליו מובן, כי דרושה התארגנות של כל בעלי-הדירות לקראת המהלך של התקשרות עם יזמים לעסקת תמ"א 38. הרצוי הוא, כי כל הבעלים יסכימו למהלך, אולם קורה לעיתים, שקיים בעל-דירה סרבן, שאינו רואה את התועלת הגלומה בחיזוק הבנין ובשיפוצו, או שאינו מוכן לטירדה ולאי-הנוחות שיהיו כרוכים במהלך זה, או שהינו סרבן עקרוני. המחוקק, שהיה ער לבעייתיות זו, קבע שיעורים שונים של אחוזי הסכמה נדרשים לפי המסלול הנבחר: לחיזוק בלבד, לחיזוק בנין קיים עם תוספת בניה ודירות, או להריסת הבנין והקמתו מחדש עם תוספות.

כאשר קיימת בעיית סרבנות, ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים או לבית המשפט בתביעה מתאימה, אולם זאת רק לאחר קבלת היתר בניה.

מאחר ובלתי-אפשרי שכל בעלי-הדירות יחדיו יטפלו באיתור יזמים ובעלי מקצוע, עדיף, כי בעלי הדירות יבחרו נציגות אשר תאתר יזמים פוטנציאליים ותעמוד בקשר עמם ועם בעלי המקצוע השונים הדרושים לסיוע לבעלי הדירות - אדריכל, עורך-דין, מפקח בניה, יועץ ביטוח וכו'.

הנציגות לא תהיה מוסמכת להתקשר בשם בעלי-הדירות. תפקידה לאסוף מידע והצעות ולסננם סינון ראשוני. כל התקשרות תהיה עם הבעלים כולם יחד. או עם כל אחד מהם באופן פרטני (עו"ד, למשל).